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业主知情权纠纷案件的增多应引起足够的重视


文/黄友健

业主知情权纠纷案件的增多应引起足够的重视

 

随着业主维权意识增强,近年来住宅小区中,不断出现业主与业委会和物业公司之间的纠纷。由于业主诉物业服务不到位、维修服务质量差、维修资金使用不规范和公共收益的失控等难以奏效,于是往往把气一股脑儿撒在小区业委会上,认为这些情况的发生就是因为业委会不作为或乱作为所致。

在居委协调下,业主们通过与业委会交流沟通有的放矢弥合分歧就会把问题解决在萌芽状态,对小区的稳定和谐,提高管理服务起到良好作用。但这种关系一旦势不两立陷入僵局,提议开会(业主大会临时会议)、投诉举报、信访诉讼等事件将会上演。如提议开会发起人首先要征求20%以上业主的响应,并要求他们提供这些业主的产证和身份证复印件,难度颇大,如起诉业委会除了要求以知情权和撤销权纠纷为由,没有原告人数限制,法院一般予以受理,其他纠纷目前概不受理。撤销权纠纷受诉讼时效一年,举证要求高的限制,故各种矛盾纠纷以知情权纠纷为由提起诉讼业委会就不足为奇了。以上海一个基层法院近2年来审理的10件业主知情权纠纷案件为例,业主的诉讼请求大多获得到了法的院支持,但也不乏被法院驳回的诉讼。以下的两个案例颇具代表性。

 

案例一:明珠城胡女士等7位业主诉请知情权获支持

2018年10月17日,上海市东新路上的明珠城胡女士等7位业主将自己小区的业委会告到上海市普陀区人民法院,提起以业主知情权纠纷为由的民事诉讼。他们作为原告共同向法院提出了诉讼请求,要求被告业委会在小区主要公告栏、每个门牌幢提示或物业管理公共区域内张贴公布维修资金和公共收益账目,包括维修资金收入、支出和结余的金额,发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况,利用物业管理区域全体和部分共同部位从事停放车辆、设置广告等经营性活动获取的收入和使用情况,业主大会、业委会工作经费使用情况,维修资金使用和管理的其他有关情况,业委会的会议记录,并将上述资料原件提供原告查阅、复制。

他们诉讼的事实与理由是,因本届业委会自2016年9月以来,财务收支不透明,不按规定公开应公开的信息,导致业主合法权益受损,经与业委会多次沟通未果,故原告诉至法院,请求判如诉请。

被告业委会辩称,原告诉请中要求公开的部分信息已在小区公告栏内张贴公示。原告可在居委会的组织下有序进行查阅、复制,但维修基金账户中涉及业主隐私的个人账户不同意公开。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行证据交换和质证。法院确认了原告胡女士等七位业主系上海市普陀区明珠城小区的业主,本届新湖明珠城业委会于2016年9月登记备案。小区《专项维修资金管理规约》第十条,约定业主委员会或者委托的代理记账机构每年1月、7月向全体业主公布一次下列情况:(一)维修资金收入、支出和结余的金额;(二)发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况;(三)利用物业管理区域全体和部分共同部位从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况;(四)业主大会、业委会工作经费使用情况;(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。以上事实,有不动产登记簿、业主大会业主委员会备案证及当事人当庭陈述等证据予以证明,法院予以了认定。

审理中,被告业委会当庭提供2016年7-12月新湖明珠城经营性收支情况明细表、2018年1-6月新湖明珠城经营性收支情况明细表、上海市房屋维修资金管理系统打印日期为2018年11月28日的《商品住宅维修资金支取汇总相关任务单清册》、物业公司重大维修报修单等材料,并称已对小区经营性收支情况、业主大会账目等通过在公告栏张贴的方式予以公开。

胡女士等七位业主表示,部分账目曾张贴公开过,当庭提供的材料亦为诉请所主张的部分内容,还需要查阅其他相关材料。

法院认为:一是、业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权。被告业委会作为小区全体业主的代表,应当维护全体业主的合法权益,对涉及业主合法权益的有关信息负有公开义务。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。二是、根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》的规定,业主委员会或者其委托的物业服务企业应当将下列情况每半年向全体业主公布一次:(一)专项维修资金交纳、使用和结存的金额;(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;(三)专项维修资金使用和管理的其他有关情况。三是、业主对公布的专项维修资金帐目情况有异议的,可以要求业委会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

法院认定,本案原告均系新湖明珠城小区业主,对于上述事项依法享有知情权,原告要求公布维修基金账目支出中按户分摊情况的请求,符合法律规定,予以支持。对于已公布的文件和资料仍应允许业主查阅,业委会以其在公告栏内已公布了部分相关文件和资料为由主张其不应再向业主提供查阅,缺乏依据,法院不予采纳。对于公开的方式,考虑到实际操作的便利,应采取向业主提供材料以供查阅、复制的方式为宜,相关的复制费用由业主自行承担。

法院判决,根据《中华人民共和国物权法》第七十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,判决业主委员会应于本判决生效之日起三十日内将的下列资料提供原告查阅、复制:维修资金收入、支出和结余的金额;发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况;利用物业管理区域全体和部分共同部位从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况;业主大会、业委会工作经费使用情况;维修资金使用和管理的其他有关情况。本案受理费由被告业主委员会承担。本案一审结束后,被告业委会未提出上诉,故法院判决已生效。近期,因为业委会迟迟未履行生效判决,日前原告已申请强制执行。

     

案例二    四业主自称业委会信息不公开,诉求知情权被驳回   

2018年4月11日,俞某等四人作为某小区业主状告小区业主委员会,认为2016年本届业主委员会成立以来,没有从根本上为广大业主谋福利,导致物业管理混乱,财务收支不透明的乱象,也不依法公开应公开的信息,甚至出现营私舞弊、私分福利等违法行为,导致俞某等广大业主合法权益受到损害。

他们多次与业委会交涉,向街道、房管局等部门投诉反映但问题始终等不到解决,故此向人民法院提出诉讼:要求判决小区业主委员会向全体业主公布下列情况及资料:1、公布小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况;2、公布本届业主委员会所有决定、决议和会议记录;3、公布本届业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况;4、公布本届业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证。

业主委员会作为被告,辩称业主委员会和物业公司依据物业管理的相关规定,按照房屋行政管理部门要求和小区《专项维修资金管理规约》,每年一月和七月定期都在小区物业管理信息公告栏公布小区建筑物及附属设施的维修资金使用情况;小区公共收益的收支情况;在小区每个门号的公告栏张贴每幢楼维修资金的使用分难情况;每年四月,由专项维修资金的开户银行向每户业主提供专项维修资金的分户使用分摊情况。以上小区公告栏的张贴公布的信息,物业公司都按照街道房管机构和业委会的要求及时拍照为证,因此不存在不公布的情况。

本案不涉及任何资金利益上的诉求,业主俞某的意见认为作为业主有知情权,认为业主委员会没有向其公布上述各项内容,所以根据《物权法》、《物业管理条例》要求被告业主委员会对上述相关内容均应当公布;而被告方业委会认为,每一年度都公布了或在小区的公告栏或以信件的形式,根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定保障了业主的知情权。作为原告方的四位业主,被告业委会有证据说明,平时他们对小区的事务从来不管不顾,如对小区需要征询全体业主意见的表决从不参与,瑕疵履行自己应尽的交付物业费、机动车停车费等义务,故对小区的情况不知情是自己的行为所致,对此,被告业委会并无过错,现在再次提出绝属刁难,是有其他目的的,现在再次要求公布实际上属于重复公布。

被告业委会向法庭提交了有小区公告栏的照片、小区群的截图,公开信件,年财务收支账目,会计师事务所出具的报告书,房屋主管部门出具的证明等证据,以证明履行了知情权的义务。

最终法院经过二次审理以鉴于被告业主委员会在小区公告栏对原告业主主张的内容已公布,已达到业主主张向其公开之目的,无再支持之必要为理由,驳回了俞某等业主的全部诉讼请求。
    对于业主知情权行使问题本市高级人民法院认为,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条是有关业主知情权的规定,其中对业主请求公布、查阅的情况和资料进行了有限列举和兜底规定。然而正是由于该条规定较为基础和原则,导致实践中有关业主知情权的范围、行使方式、行使期限和义务主体等均存在争议。

首先,就知情权的范围而言,除了司法解释的兜底条款“其他应当向业主公开的情况和资料”规定较为概括和模糊导致实践中查阅的尺度难以把握之外,在明确列举应予公开的项目中“业主大会和业主委员会的决议及会议记录”是否包括过程性材料亦存在争议。例如,采用书面征求意见形式召开的业主大会会议,由于回收的表决票属于过程性材料且往往包含业主的身份信息、联系方式和房屋坐落等个人信息,故其是否属于知情权的范围在司法实践中有不同理解,以至于出现完全相反的判决。

其次,就知情权的行使方式而言,由于目前业主委员会专业化程度不高,其组成人员多为兼职且投入的精力和时间有限,若不同的业主在不同的时间陆续行使知情权,将导致业主委员会工作瘫痪。司法解释仅规定业主行使知情权的方式为查阅,并未规定业主可采取复印、摄影的方式,亦未做扩张性的解释,故当事人行使知情权是否包括复印及摄影等方式,知情权的行使是否应该限制在一定的合理期限内等,有待通过大量的司法实践加以明确和规范。

(作者系本刊特约撰稿人、上海麒佑房产经营有限公司法律顾问)

 


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